|
Юридически чистых путей для покупки земли, имевшей сельскохозяйственное назначение, немного. В основном, они проложены через вторичный рынок. И лучше всего покупать землю, которая уже избавлена от статуса сельскохозяйственной. Чтобы стать добросовестным приобретателем и тем избавиться от возможных рисков. Однако взять кредит на покупку земли пока еще достаточно сложно. Банкиров пугают непрозрачность выделения участков, отсутствие разработанных методик оценки земли, а также долгая процедура оформления права собственности. Куда легче сегодня получить кредит на покупку готового или даже на строительство собственного дома. Впрочем, такая ситуация, по мнению специалистов, продлится недолго. Что необходимо знать, если вы приняли решение купить земельный участок на территории Украины? Во-первых, вы должны иметь паспорт, иммиграционную карточку, подтверждающую, что вы законно пересекли границу, идентификационный номер плательщика налогов. Справка о присвоении индивидуального налогового номера потребуется украинская, получение ее на территории Украины может занять время до десяти дней, поэтому есть смысл позаботиться об этом заранее. Кроме того, если вы состоите в браке, понадобится согласие супруга/супруги на покупку земельного участка. Такое согласие имеет форму заявления которое должно быть заверено нотариально. Сделать это можно как на территории Украины, так и в России, обратившись к нотариусу. » Это не единственное достоинство классического кредита. Дополнительное преимущество - свобода действий: финансисты будут не так трепетно относиться к правилам и документации, сопровождающим вашу стройку в пригороде (проектная документация не потребуется). Не менее важный нюанс - более низкая стоимость займа. Если банк будет обладать ликвидным залогом, то он может уже не надумывать каких-либо надбавок, чтобы поднять цену займа. Кроме всего прочего, такой кредит будет оформляться значительно быстрее. “На оформление нестандартного - даже для самых продвинутых банков - “дачного” займа будет уходить значительно больше времени, чем при обыкновенной ипотеке под городскую квартиру. » По их словам, за восемь месяцев 2006 г. спрос на этот сервис вырос, по меньшей мере, в 2-2,5 раза. “Как правило, займы оформляют желающие приобрести усадьбу недалеко от мегаполисов, в частности, возле столицы популярны Обуховский, Бориспольский и Броварской районы. Серьезную лепту в кредитование пригородной недвижимости вносят южные регионы страны - Одесская область и Крым. На сегодняшний день превалируют кредитные покупки готовых домов, значительно реже займы оформляются на строительство жилья с нуля”, - рассказал Андрей Филимонов, финансовый аналитик. » Земля в кредит Еще в Сельсовете у землемера нужно взять Акт про вынос участка в натуру (на местность) границ земельного участка, этот акт нужен для переприватизации. Когда Вы зарегистрируете Договор и возьмете акт, можете смело делать по 10 копий всех документов, которые Вы получили, а также паспорта с пК тоже. Следующим ?шагом будет переприватизация, т.е. получение Акта про собственность на ЗУ на Ва?ше имя. Это может занять от 3 до 5 месяцев. » необходимые документы у владельца земли: 1. Державний акт на право власності на земельну ділянку 2. Висновок про наявні обмеження на використання земельної ділянки (в этом документе четко должно указываться целевое назначение земли, т.е. под постройку и обслуживания частного дома, садовый участок и т.д.) 3. Довідка про визначення нормативної гро?шової одиниці земельної діляни 4. Эспертную оценку (это рыночная цена участка) » Есть возможность приобрести землю. Выглядит заманчиво, прошу совета знающих, прав ли я в том, что предложение интересное Smile Данные: По закону, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, все строящиеся и готовые здания на переданном в ипотеку земельном участке считаются находящимися в залоге. Поэтому стало реально предоставлять кредит под залог земельного участка с расположенным на нем недостроем. При этом не надо регистрировать права собственности на объект незавершенного строительства, необходимо просто произвести оценку предмета залога как «участка с расположенными на нем улучшениями». В первую очередь речь идет о трудностях, возникающих при оценке объектов. К тому же загородная недвижимость не так ликвидна, как, например, московская квартира. Велики и риски, связанные с земельным участком. Сюда относятся как особенности самого участка (гидрология, геология, загрязнения), так и юридические нюансы, касающиеся его приобретения, изменения целевого назначения, получения разрешения на строительство и т. д. Что необходимо знать, если вы приняли решение купить земельный участок на территории Украины? Во-первых, вы должны иметь паспорт, иммиграционную карточку, подтверждающую, что вы законно пересекли границу, идентификационный номер плательщика налогов. Справка о присвоении индивидуального налогового номера потребуется украинская, получение ее на территории Украины может занять время до десяти дней, поэтому есть смысл позаботиться об этом заранее. Кроме того, если вы состоите в браке, понадобится согласие супруга/супруги на покупку земельного участка. Такое согласие имеет форму заявления которое должно быть заверено нотариально. Сделать это можно как на территории Украины, так и в России, обратившись к нотариусу. » В юридической науке, доктрине права, общепризнано, что имущественные права — это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками правоотношений в связи с распределением этого имущества и обменом (товарами, услугами, выполненными работами, деньгами, ценными бумагами и пр.) (Юридическая терминология. — К., 1998. — с. 83; Большой юридический словарь. — М., 1998. — с. 243). Размер кредита, срок и величина процентной ставки, зависят от того, как заемщик сможет подтвердить доход. Неподтвержденные доходы заемщика дают ему право претендовать на получение кредита объемом в 50-55% оценочной стоимости земли сроком на 20 лет под 15% в валюте. Подтвержденные доходы предпочтительнее. Такому «белому и пушистому» заемщику дадут кредит, даже если у него нет своего собственного участка. Но он имеется у его жены или родственников — мамы, папы или и пр. Тогда оформляется залог третьих лиц. Сумма, проценты и сроки тоже будут более интересными: средства в объеме 70-75% стоимости земли дадут на срок 10-15 лет под 12-13% годовых в валюте. » Почему банкиры не любят земельную ипотеку О том, в каком банке можно обнаружить земельную ипотеку, знают ипотечные брокеры, которые, наверно, лучше других осведомлены о банковских программах. По оценке Натальи Россошанской, директора Департамента розничных продаж кредитного брокера «Фосборн Хоум», из 45 банков-партнеров компании, работающих в сегменте ипотеки, лишь 4-5 готовы рассмотреть вопрос выделения кредитных средств под залог земельного участка. Причина – высокие риски, связанные с ликвидностью участка в дальнейшем, ведь в случае невыплат, банку придется землю продавать. » Наиболее выгодный способ операций с крупными земельными участками - ленд-девелопмент. Для того чтобы грамотно им заниматься, да и просто покупать и продавать землю, необходимо обладать полноценной информацией о рынке. “Приобретать землю целесообразно с целью ее дальнейшего развития. Крупный земельный участок - это полуфабрикат, а не готовый продукт. Но для того чтобы его развивать, нужно знать очень многие вещи. В частности, каким образом с точки зрения рынка целесообразно осваивать землю, как будет развиваться ситуация на рынке через несколько лет и т. д.”, - рассказывает заместитель генерального директора компании “Миэль-Загородная недвижимость” Владимир Яхонтов. Главное правило здесь - при покупке земельного участка можно значительно улучшить его качество и, соответственно, увеличить цену. » В поисках различий Как отмечают риэлторы, основными покупателями имений за городом являются семьи с месячным доходом не менее $5–6 тыс., где супругам уже за 40–50 лет. Они либо намерены поменять жилье в стандартной высотке на частный дом, либо нуждаются в существенном расширении имеющейся жилплощади и поэтому выбирают для таких целей не несколько квартир, а большой дом » Банки побаиваются спекулянтов По словам Сергея Коцупатрого, земля для постройки дома приобретается самим покупателем только в одном-двух случаях из десяти. Большинство сделок спекулятивные — покупается как минимум полгектара земли. Рисковость таких сделок банки пытаются компенсировать повышенными ставками. Например, в Укргазбанке граждан, покупающих землю с целью постройки дома, кредитуют под 12,5%, перекупщиков — под 15–17% годовых в долларах. При этом ставка тем выше, чем больше объем ссуды. Спекулянтов отличает именно количество приобретаемой земли. Некоторые банки отказывают таким клиентам. Покупку земли, предназначенной для ведения личного сельского хозяйства (ЛСХ), банки не кредитуют. » Банки начинают активно кредитовать граждан, покупающих землю. Участки в кредит приобретают в основном для дальнейшей перепродажи. Широким слоям населения земля в рассрочку пока недоступна. «Граждане все чаще предпочитают загородный дом городской квартире. К тому же темпы роста цен на участки в последнее время значительно выше темпов роста цен на квартиры. Поэтому люди, зарабатывающие на недвижимости, стали перевкладывать средства из квартир в участки», — рассказала Эксперту руководитель отдела продаж земельных участков и домов ООО Арко Недвижимость Ольга Щедрина. » Именно поэтому кредиты на покупку земельных участков на сегодняшний день выдают менее десяти отечественных банков (имеются в виду кредиты на землю под залог приобретаемого участка). Впрочем, это не так мало, если учесть тот факт, что банки начали выдавать подобные кредиты лишь с середины прошлого года. Средний срок кредитования на покупку земельных участков составляет 20-25 лет. Впрочем, в некоторых банках можно получить ссуду и на 30 лет, а некоторые, наоборот, готовы выдать кредит сроком лишь до 10 лет. Средняя процентная ставка чуть выше ставок по обычным кредитам на жилье и колеблется в пределах 17,5-18,5% в гривне и 11,5-14,5% в иностранной валюте (кредиты в евро, как правило, чуть дешевле, в долларах - чуть дороже). » На сегодняшний день жилая недвижимость уже не является самым выгодным способом инвестирования средств. На первое место уверенно вышла земля. По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании “Киев Жилье-Инвест”, с декабря 2006-го по апрель 2007 года земельные участки в пригороде Киева выросли в цене в среднем на 38%, а по некоторым направлениям рост составил около 50%. Еще более внушительные цифры озвучивает компания SV Development. По ее данным, только за четыре месяца этого года цены на землю в наиболее популярном Обуховском направлении выросли на 97%. » Не покупайте землю, не имеющую разрешения на строительство, поскольку получение такого разрешения может затянуться на достаточно длительный период. Проведите полную проверку состояния земельного участка, прибегнув к помощи профессионалов. Приобретаемый Вами участок должен быть квалифицирован в разряде пригодного для строительства жилья. » Второй путь - купить участок с домом в организованном поселке на ранних этапах строительства и затем перепродать его по более высокой цене. Если в сегменте городского жилья покупка квартиры на этапе котлована одна из самых распространенных схем, то в случае с загородными домами и таунхаусами она применяется пока редко: все дело в дефиците качественных и недорогих поселков, а те, что есть, разбираются покупателями моментально, чаще всего для собственных нужд. “Этот путь является наименее рискованным вложением. Порог входа от 200 тыс. долларов для поселка экономкласса, от 400 тыс. - для нижнего сегмента бизнес-класса. » Для частного инвестора существует три основных способа заработать на земле Сделки по покупке-продаже земли давно не редкость, однако этот рынок пока лишь формируется. До сих пор нет единого кадастра земли, что оставляет ценообразование в этом сегменте непрозрачным, остаются туманности в законах, что заметно повышает риски при заключении сделок. С одной стороны, все это снижает доверие и интерес частных инвесторов к покупке земельных участков, с другой - доходность на этом рынке уже сейчас может в разы превышать прибыль от сделок с городским жильем. » |
|
